Voici un point à jour (2025-2026) sur la fiscalité des meublés de tourisme classés en France — ce qu’un propriétaire de villa de tourisme dans le Luberon (ou ailleurs) doit connaître aujourd’hui, avec ce que change la loi récente.
Rappel : comment sont imposées les locations meublées
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Les revenus tirés d’une location meublée (courte durée ou saisonnière) sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Service Public+1
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Deux régimes principaux : le régime simplifié dit Micro‑BIC, et le régime réel (option ou obligatoire selon les revenus). Ministère de l’Économie+1
Ce qui a changé récemment (lois 2024–2025) — pour 2025/2026
Les réformes votées fin 2024 (notamment la loi Le Meur) et la loi de finances 2025 modifient les conditions d’imposition des meublés de tourisme — classés ou non. Service Public+2Louvre-bp+2
Abattement “forfaitaire” revu à la baisse
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Pour un meublé de tourisme classé (villa, chambre d’hôtes, etc.) : l’abattement forfaitaire applicable dans le Micro-BIC passe de 71 % à 50 %. Service Public+2Blog Maslow+2
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Pour un meublé non classé (location meublée courte durée sans label) : le régime Micro-BIC reste possible mais avec un plafond de recettes très bas — 15 000 € par an — et un abattement de 30 % seulement. Ministère de l’Économie+2TGS France+2
Seuils de recettes pour Micro-BIC modifiés
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Pour un meublé classé ou chambre d’hôtes : le plafond est désormais 77 700 € de recettes locatives annuelles pour bénéficier du régime simplifié. impots.gouv.fr+2Service Public+2
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Au-delà de ce plafond, il faut passer au régime réel. FrenchEntrée+1
Réel souvent plus intéressant — mais plus contraignant
Le régime réel permet de déduire les charges réelles (entretien, amortissement, travaux, gestion, etc.), ce qui peut permettre de diminuer l’assiette imposable, surtout si les charges sont importantes (piscine, maintenance, etc.). French-Property.com+2Tanit Immobilier+2
Mais il impose une comptabilité précise, la conservation des justificatifs, et souvent une gestion plus lourde. FrenchEntrée+1
Amortissement et plus-value
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Depuis la réforme, les amortissements pratiqués dans le cadre d’une location meublée peuvent être réintégrés lors de la revente dans le calcul de la plus-value, ce qui peut réduire l’avantage fiscal à la revente. Louvre-bp+2Trackstone+2
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Pour un meublé classé, cela peut être plus sensible si l’on revend après une détention moyenne — il faut bien anticiper. Tanit Immobilier+1
Ce que cela signifie pour les propriétaires de villas avec piscine (dans le Luberon ou ailleurs)
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Le classement de la villa (meublé de tourisme classé) reste un atout — il améliore les conditions d’abattement (50 % vs 30 % pour non classé) et offre un plafond de recettes plus élevé (77 700 €). Mais l’avantage est réduit par rapport aux années précédentes.
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Si votre villa génère des revenus locatifs importants (surtout villas haut de gamme, bonne saison, haute fréquentation), le régime réel peut devenir plus intéressant que le Micro-BIC — surtout si vous avez des charges importantes (entretien piscine, équipements, services, taxes, amortissements).
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Il faut tenir une comptabilité rigoureuse : conserver factures, justificatifs de dépenses, amortissements, etc., pour pouvoir déduire les charges au réel sans risque.
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En cas de revente, l’impact de l’amortissement sur la plus-value doit être anticipé — cela peut affecter la rentabilité nette à long terme.
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Enfin, le contexte de réforme (loi Le Meur, pression sur les locations touristiques) montre qu’il est important d’être en règle — classement si possible, respect des obligations fiscales et administratives — pour sécuriser l’activité sur le long terme.
